Андрей Татарников: «Рынок недвижимости Томска достиг дна»

Обвал рынка недвижимости – от чего он зависит? Будет ли эта тенденция продолжаться? Что делать тем, кто собрался улучшить свои жилищные условия – покупать квартиру или ждать дальнейшего снижения цен?

Процессы, происходящие на рынке недвижимости Томска, анализирует специалист, который уже около 17 лет работает в этом секторе бизнеса – директор агентства «Сити Риэлти Плюс» Андрей Татарников.

- Андрей Владимирович, буквально на днях, 15 сентября, «отмечалась» годовщина кризиса. Кризис рынка недвижимости – это следствие общей неблагополучной ситуации либо он начался задолго до этой даты?
- Я считаю, что задолго до этого. Знаете, с какого времени я насторожился и стал еще более внимательно анализировать состояние рынка? С августа 2007 года. Сделал несколько звонков, переговорил с компетентными людьми и везде получил ответ - не беспокойся, мол, все в порядке. Честно говоря, мне все равно не очень-то поверилось в это. Не хочу сказать, что я «провидец» и «гуру», но на моем веку был не один кризис, и я интуитивно чувствовал, что все закончится довольно печально. Хотя в то время строители бодро рапортовали о том, что все замечательно, и в конце года средняя стоимость квадратного метра будет 50 тысяч рублей. Помнится, в самом начале мирового кризиса первые лица нашего государства также говорили о том, что Россию эта беда обойдет, наша страна стоит особняком и от кризиса, возможно, только выиграет и укрепит свои позиции.

Конечно, всем хотелось верить в сказку. Но застойные явления на рынке недвижимости проявились уже весной 2008 года, он «надулся», как мыльный пузырь, а в августе «лопнул» - стоимость квадратного метра в итоге снизилась на 30-40%. И это усредненные показатели, в отдельных секторах падение еще больше.

В ряде стран обвал рынка во многом связан с поголовной выдачей ипотечных кредитов буквально всем подряд и под смехотворные проценты, чуть ли не даром – под 2-4 %. В Японии это было более десяти лет назад, в Америке – перед началом нынешнего кризиса. Но причины обвала российского рынка гораздо глубже, ведь у нас ипотекой пользовались лишь 10% от всего числа покупателей.

- Правду ли говорят, что «дешевое дешевеет быстрее, а дорогое – медленнее»? Это к тому, что ситуации в разных секторах рынка недвижимости существенно отличаются друг от друга… - Могу сказать, что логика в этом есть, и я бы согласился с таким утверждением. Это соответствует тому, что сейчас произошло на рынке. Элитные квартиры приобретаются людьми, как правило, не на последние деньги. Владельцы этих квартир вполне в состоянии «взять паузу». И год для них – это не такой уж большой перерыв, они вообще не выставляют свои квартиры на продажу. Поэтому рынок и не «падает». Большинство же сделок сейчас, по словам риэлтеров, происходит на рынке дешевого жилья – там, где квартиры стоят примерно 1 миллион рублей. Тут удешевление квадратного метра очень заметно. - Многие аналитики считают, что пик кризиса рынка недвижимости пройден и хуже уже не будет. Вы согласны с этим утверждением? Хотя строители, между прочим, настроены на то, что 2010 год будет не менее тяжелым… - Я, в принципе, согласен с тем, что хуже уже не будет. Думаю, что падение стоимости квадратного метра, по некоторым позициям, на половину – это уже критические показатели, дальше некуда опускаться. Что касается строителей: они, по большей части, сократили уже начатые программы, заморозили часть объектов, не заложили в этом году практически ни одной новой площадки под строительство. Это значит, что в Томске в ближайшие годы будет в обязательном порядке ощущаться дефицит предложения – старые квартиры, в итоге, уйдут, а новых не построят – и цена на жилье поползет вверх. Но не резко, как это бывает на фондовом рынке, а постепенно – рынок недвижимости консервативен и инертен. Ведь и падала цена не в один день, а медленно, в течение года. На восстановление рынка также уйдут годы. Нам есть, с чем сравнивать, нечто подобное было и десять лет назад.

Цифры и факты Цены на московском рынке жилья обвалились со времени своего "пика" в октябре 2008 года на 37%. Объем ввода жилья в Москве, по прогнозам городского правительства, в 2010 году снизится на 70%.  В 2008 году в Томской области было введено в строй более 500 тысяч квадратных метров жилья - первое место в Сибирском ФО. В 2009 году снижение объемов жилищного строительства в нашей области может составить 40%. Ставки по ипотеке в Томске и Томской области сегодня находятся в диапазоне 10,80 – 24,00 % годовых по рублевым кредитам и 11,10 – 19,00 % годовых по валютным кредитам. Минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Томске составляет 15 %, средний – 30%. Срок ипотечного кредитования может достигать 50 лет. По мнению аналитиков Renaissance Capital, спад на рынке недвижимости России в целом уже закончен. В исследовании компании отмечается, что восстановление его должно начаться в ближайшие 10 месяцев - до конца первого полугодия следующего года. Первым начнет расти спрос на массовое жилье. Также вполне оптимистичны прогнозы относительно качественной торговой недвижимости, при условии грамотной концепции и хорошего месторасположения. Рынок офисов пока перенасыщен – особенно элитного класса.

- Какова сейчас средняя цена квадратного метра в Томске?
- Не более 36-40 тысяч рублей за «квадрат», учитывая и первичный рынок, и вторичный. А была в районе 56-60 тысяч. Вообще, надо отметить, кому-то кризис дал эту уникальную возможность – приобрести жилье по ценам 2005 года.

Я считаю, что если у кого-то на данный момент есть деньги, их пора вкладывать в недвижимость. Дальше ждать уже рискованно. Если человек сумел выгодно продать какое-то свое имущество на пике цены, получил, таким образом, в руки деньги, то теперь он может выгодно «вложиться» и со временем, фактически, удвоить свой капитал.

Однако подавляющее большинство людей пострадали – в основном те, кто брал жилье по ипотечной программе и по высокой цене. А банки сейчас, насколько я понимаю, имеют право разорвать отношения со своим клиентом, если предмет залога обесценился – стал стоить в два раза меньше. Банк может предложить выкупить кредит – мол, оставайся в этой квартире, но погаси весь свой долг в одночасье.

- Вы считаете, это будет происходить в массовом порядке?
- Может, и не в массовом, но примеры такие есть, и их будет больше. Думаю, все решится до конца года - те, у кого этот вопрос пока в подвисшем состоянии, выяснят свои отношения с банками. Многим придется продавать квартиры, ведь кому-то зарплату урезали, а кто-то и вовсе работу потерял. Люди, покупая жилье по ипотеке, рассчитывали на нормальное течение жизни. По идее, все мы должны закладывать долю сомнений в свои решения, помнить о риске, о том, что жизнь непредсказуема. Но разве мог кто-то хотя бы предположить, что рынок недвижимости рухнет до таких показателей?

- Ипотека под 6% - это сейчас реально? Странно слышать эти разговоры из уст высокопоставленных чиновников…
- До кризиса были такие показатели: 11,5-12 % в рублях и 10-10,5% в валюте. Затем она поднялась до 18% годовых. Ипотека под 6% - это реальные цифры при нормальном, стабильном состоянии экономики. Именно под такие проценты, а порой гораздо ниже, традиционно давались ипотечные кредиты в Европе, в Америке. Для нас, безусловно, это дело неблизкого будущего. Пока это в большей степени лишь озвученные намерения, это, можно сказать, – наша цель.

- В чем своеобразие томского рынка недвижимости?
- Мои коллеги из Кемерова оценивают показатели томского рынка, как достаточно высокие, то есть, у нас недешевое жилье. Например, в Барнауле дешевле. Самый дорогой город в регионе – Новосибирск. Мой партнер из Новосибирска подтвердил, что даже сейчас на рынке есть предложения в новых домах по 75 тысяч за квадратный метр. И у компаний есть возможность держать такую цену, потому что люди покупают эти квартиры.

Особенностью Томска можно считать то, что у нас очень большую долю рынка занимает одна компания – ТДСК. Это «законодатель мод» в секторе жилья эконом-класса, это монополист. Но эта компания, надо сказать, ведет себя на рынке достаточно корректно. Вот сейчас они опустили цену так, что дальше просто некуда. Трехкомнатная квартира в 80 кв.м. продается по акции за 1 миллион 700 тысяч рублей. То есть, квадратный метр её стоит всего лишь 21 тысячу рублей. Куда уж ниже? Но, вероятно, компания видит в этом резон - всякая рекламная акция, как минимум, привлекает внимание и способствует дальнейшим продажам. А если брать деньги на стадии строительства, то это выгоднее, нежели иметь дело с банком.

- Где выгоднее сейчас покупать и продавать квартиры – на первичном или на вторичном рынке?
- Они идут в тесной связке, один рынок зависит от другого. Если подешевели квартиры в новых домах, то вряд ли вырастет их стоимость на вторичном рынке. Если же вы захотите реализовать свою квартиру по цене выше рыночной, вы будете продавать ее очень долго.

- Как обстоят дела с продажей дач и мичуринских участков? Говорят, здесь цены не падали, и даже есть тенденция к росту…
- Я с этим не согласен. Цены и здесь понизились, хотя и не до такой степени, как на квартиры. Их, в общем-то, никто особо и не продает, оживления на этом рынке нет. Продажа дачи или мичуринского не может кардинально изменить финансовую ситуацию в семье, да и времена такие, что землю лучше приберечь для себя.

- Весьма любопытная форма жилья – таун-хаусы. Вроде бы и в квартире, все удобства, но при этом и на природе, со своим земельным участком. Наблюдаются ли в Томске тенденции к развитию этого сектора недвижимости?
- Предложений таких очень мало. Народ несколько настороженно относится к этому незнакомому для нас формату недвижимости, а строители тоже зря рисковать не хотят. Думаю, в ближайшее время мы массового предложения таун-хаусов не увидим.

Возможно, ситуация будет медленно меняться в том случае, если какая-либо строительная компания возьмет на себя миссию формирования спроса, «продвижения таун-хаусов в массы». В комплексе это выглядит так - хорошее место, выгодная цена, рассрочка, большая рекламная кампания. Именно таким образом формируется спрос, но дело это для строителей невыгодное и неблагодарное – по крайней мере, скорых результатов здесь ждать не приходится.

- В последние годы население «потянулось к земле», многие мечтали построить свой дом и жить на природе. Однако по мечте ударили налогами - они значительно выросли. Какое будущее ждет теперь сектор коттеджного строительства?
- Что касается коттеджей, устойчивый спрос здесь наблюдался только в «доступном» секторе ценой не больше 5 миллионов рублей. С более дорогими коттеджами ситуация другая, здесь всегда были только единичные сделки.

Всё, что сейчас происходит с налогами на имущество, на землю, очень сильно повлияет на спрос и предложение даже в «доступном» секторе. Содержать коттедж многим станет не по карману, это будет подталкивать собственников к решению о продаже. Люди рассчитывали на одни условия, а пришли совершенно к другому. Если власти не задумаются над тем, что эти вопросы нужно как-то урегулировать, если никаких изменений не произойдет, эти проблемы будут только нарастать.

Строители тоже отреагировали на такие нововведения. Те наши строительные компании, которые планировали массовую коттеджную застройку и имеют землю под этот проект, сейчас, что называется, «взяли паузу». Они не начинают строительство на этих участках. И я думаю, что сейчас это единственное разумное решение. Изменились условия покупки земли, резко увеличилась ее кадастровая стоимость – по этому поводу у предпринимателей были серьезные конфликты с администрацией. Можно понять и тех, и других. Одни хотят собрать побольше налогов, а другие заявляют, что их не предупредили, и цены не могут так стремительно вырасти. Эта ситуация непростая, и она должна быть урегулирована.

Но пока вопрос остается открытым. Что такое дорогая земля? Это потенциально дорогие квадратные метры. А кому они нужны, эти дорогостоящие дома и квартиры, как их реализовывать? У строительных организаций есть альтернатива – либо вообще не начинать проект и избавиться от этого участка, либо строить на этом месте более ликвидные многоэтажные дома.

Возможно, в силе останутся лишь проекты коттеджных поселков, за которыми стоят не только частные структуры, но и административный ресурс. Это, например, проект под названием «Элеонор», его ведет серьезный инвестор - «Сибирская аграрная группа». А эту компанию, как мы знаем, совсем недавно, в период кризиса поддержали средствами из федерального бюджета. Это для Томска очень крупный проект. Можно сказать, даже самый крупный – около 3.000 Га земли.

Без сомнений, будет продолжаться строительство поселка Кайдаловка, которое осуществляется при поддержке Областной администрации, и федеральные вливания там тоже присутствуют.

- Ваше агентство работает также с заграничной недвижимостью, и, как мы знаем, цены на нее соотносимы со стоимостью элитных квартир в России. Подешевело ли жилье в странах, которые являются вашими партнерами - на Кипре, в Турции, Испании, Черногории? Если покупать его, то лучше сделать это сейчас или еще подождать?
- У них тоже кризис рынка недвижимости, хотя размах его и не такой, как у нас. Например, на Кипре условия во многом диктует диаспора из Великобритании. Англичане, по большей части пенсионеры, имели здесь свои дома. Когда фунт подешевел, содержать здесь жилье стало невыгодно. Произошел массовый сброс недвижимости – продавались виллы, бунгало, апартаменты. Этот процесс остановился лишь сейчас с момента укрепления английской валюты. Стоимость квадратного метра там – от 2 до 3 тысяч евро.

- Ну, и не дороже, чем в Москве…
- Кстати, и средняя зарплата там приличная – 2-3 тысячи евро. Это значит, что жить на Кипре, да и в большинстве других «курортных» стран, достаточно дорого, надо иметь в России источники доходов. Но время для покупки сейчас удачное.

- Вилла в Испании - это, конечно, удовольствие не для всех. Какие рекомендации Вы могли бы дать массовому потребителю, какие решения по части недвижимости были бы сейчас актуальны?
- Если у людей есть наличные деньги, и они решают свой жилищный вопрос, то откладывать покупку дальше, на мой взгляд, было бы неразумно. В тех случаях, когда у вас не хватает денег, но есть на руках большая часть суммы – 70-80% - вам было бы выгодно купить квартиру по ипотеке сейчас, даже не дожидаясь снижения процентов. Сейчас хорошие цены. А если у вас 10-15% от всей суммы, вам имеет смысл подождать лучших условий по ипотеке.

Ситуация на рынке после кризиса будет очень сильно меняться – по цене на жилье, по составу и количеству строительных организаций, риэлтерских фирм. Рынок недвижимости еще долго будет приходить в равновесие, и это займет, как минимум, несколько лет.

 

Алла Ивонина
Фото – Никита Ивонин