Сколько будет стоить жилье в Томске в 2011 году?

Вопрос, конечно, интересный. Известно, что в Томске достаточно дорогие квартиры, и это удивительно – городишко-то отнюдь не велик, да и географическое положение наше особой ценностью не обладает. Цены на квартиры в этом году стабилизировались и даже слегка поползли вверх – на уровне инфляции. Хотя кризис в строительной отрасли еще отнюдь не преодолен. О том, что ждет строительный рынок Томска в 2011 году, на сколько повысятся цены, мы попросили рассказать специалиста, который регулярно консультирует читателей нашего портала, – директора агентства недвижимости «Сити Риэлти Плюс» Андрея Татарникова.

 — Андрей Владимирович, чего нам ждать от рынка недвижимости в 2011 года?  Подорожает ли жильё в Томске?
- Чтобы прогноз относительно цен на будущий год не казался гаданием на кофейной гуще, я бы выделил некоторые моменты, которые могут повлиять на рынок жилья.

Какова общая ситуация в строительном секторе Томска? Прямо скажем, не лучшая. Это и понятно: строительство  — одна из самых уязвимых отраслей, и в кризис строительные компании переживают далеко не лучшие времена.

По моим данным, в Томске объявлено о банкротстве 7 строительных компаний и среди них одна из самых крупных  — СУ-13. Если раньше просто ходили слухи о ее банкротстве, то сейчас, похоже, ситуация действительно серьезная.

Те, кто близок к строительному бизнесу, знают, что банкротство крупных строительных компаний вполне может повлечь за собой цепочку неплатежей. Это болезненная ситуация не просто для одной компании и ее клиентов  — участников долевого строительства -, но и для многих мелких компаний, участвующих так или иначе в строительном бизнесе: это и поставщики, и транспорт, материалы и ГСМ. Областная власть озабочена этой проблемой  — обсуждаются варианты спасения компаний, а также меры помощи дольщикам, попавшим с трудную ситуацию.

- Как эта череда банкротств повлияет на рынок жилья?
- Напрямую  — через сокращение предложений на рынке первичного жилья, через резкое возрастание рисков несвоевременной сдачи строящихся объектов. К сожалению, это реальность рынка.

Но есть уверенность, что власть не останется вдали от проблем дольщиков, хотя понятно, что потери у участников долевого строительства будут.

Выиграет ли кто-то в сложившейся ситуации на рынке жилья? Вероятно, те участники строительства, которые уже в период кризиса получили квартиры в новых домах, там, где строительные компании сумели выполнить свои обязательства перед дольщиками.  Их можно считать счастливчиками даже в том случае, если они выплачивали свои долевые взносу по достаточно высоким ценам.

В существенном выигрыше будут те строительные компании, которые вели строительство на собственные средства или с привлечением минимальных кредитных ресурсов, хотя таких на рынке немного.

Также в выигрыше те компании, которые сумели оперативно перейти на строительство малогабаритного жилья или скорректировать площади квартир в своих проектах в меньшую сторону.

- Какие изменения ожидаются на рынке первичного жилья?
- Необходимо понять, как поведут себя те компании, которые имеют уже построенное жилье и могут предложить его покупателям.  Объем подобного жилья не так уж велик, но такие компании в Томске есть. Поэтому, с моей точки зрения (и это хорошая новость для потенциальных покупателей), увеличение цены квадратного метра из-за вывода с рынка этих предложений произойти не должно. Кроме этого, цена сильно ограничена платежеспособным спросом населения, который восстанавливается не очень высокими темпами.

И второй момент, который повлияет на предложение на рынке новостроек,  — это количество строительных компаний и их объемы. В этом плане цифры менее оптимистичны, чем в докризисное время. Однако тот факт, что спрос снизился, будет сдерживать ценовые колебания на рынке. Так что, особых опасений для жителей Томска я не вижу.

- Как будет вести себя рынок вторичного жилья?
- Объем вторичного рынка растет. Именно к нему мы можем отнести и те квартиры, которые принято называть инвестиционными.  Их покупали те, кто не имеет особых жилищных проблем и рассматривает недвижимость как инструмент сохранения и приумножения капитала.

Итак, несмотря на существенные изменения, предполагается, что рынок будет находиться в равновесии, развиваться без рывков.  Называть следующий год драматичным на рынке недвижимости вряд ли было уместным.

- Какое будущее ждет в 2011 году сектор коттеджного строительства?
- На первый взгляд, сектор коттеджного жилья в Томске развивается активно.  Даже в период кризиса появилась масса предложений по новым коттеджным поселкам. Им даны новые красивые названия, томичам обещают комфортную и беззаботную жизнь за городом…

Но так ли уж все безоблачно на рынке коттеджного строительства? Те, кто имеет свой дом или коттедж, знают, насколько сложно содержать свой дом: многие вопросы зачастую приходится решать самостоятельно (а не с помощью управляющей компании и ТСЖ), и все это выливается “ в копеечку”… И это только одна сторона, один аспект загородной жизни.

А есть еще проблемы налогообложения земельных участков и загородной недвижимости, статуса земель  — ведь многие участки построены на сельскохозяйственных землях. Напомню, сейчас в Госдуме обсуждается вопрос о незаконности изъятия сельскохозяйственных угодий из оборота. Так что проблем в малоэтажном строительстве хватает.

С моей точки зрения, сейчас не лучшее время для реализации этих проектов, особенно без реальной поддержки власти. Ведь инфраструктура поселка -, а это серьезно повышает стоимость любого проекта загородной недвижимости  — должна обеспечиваться при финансовой поддержке региональной власти. Но так ли это на самом деле? Вопрос, как говорится, риторический…

- Еще несколько лет назад никто не мог предположить, что в Томске так активно будут строиться «высотки»…
- Ну, настоящих небоскребов, как на Манхеттене в Нью-Йорке мы в нашем городе не скоро дождемся, и я не считаю это драматическим моментом в развитии рынка томской недвижимости. Ведь как говорят: что немцу хорошо, то русскому…

- Есть ли спрос на квартиры в высотных домах? Многие томичи до сих пор относятся с недоверием к этому предложению, считают, что жить на пятнадцатом или семнадцатом этаже – это опасно. Хотя во всем мире это, напротив, считается престижным…
- Интерес томичей  к подобным квартирам может показать динамика и статистика продаж  — прежде всего, таких компаний, как ТДСК. Нет сомнений, что дела идут неплохо, ведь основное предложение таких квартир находится в секторе эконом-класса.

И эта тенденция сохранится, спрос на квартиры в домах-«высотках» и в 2011 году будет стабильно устойчивым.

- Можно ли сэкономить, покупая квартиры на верхних этажах?
- Да, можно сэкономить. Могу привести конкретный пример: одна из томских компанией продает десятый этаж по цене около 43 тысячи за кв.м., а надстройку над квартирами  — всего лишь за 20 тысяч рублей. В итоге покупатель получает квартиру очень интересную по планировке и цене. Экономию каждый сможет посчитать.

Но, это особенный случай.  В целом же, в Томске действительно пока еще не сформировалось устойчивое мнение о том, что квартира на высоком/последнем этаже жилого дома имеет определенные преимущества.  Это характерно пока только для мегаполисов.

Алла Ивонина

Будем знать

• Высокими ценами на жилье мы, томичи, на всю Россию славимся. Так, по результатам исследования Национальной ассоциации сметного ценообразования и стоимостного инжиниринга (НАСИ), «в июле 2010 года цены на новостройки и вторичное жилье массовых серий выросли больше всего в Томске, Красноярске и Московской области». В Томске жилье подорожало на 1,9%  — до 41,4 тыс. руб. за 1 кв.м, в Московской области  — на 1,5% до 68,8 тыс. руб., а в Красноярске  — на 1% до 40,5 тыс. руб. Вот так – всех переплюнули!

• В Томске, можно сказать, во многом эксклюзивный рынок строительства жилья. По идее, оно должно быть недорогим, так как у нас есть явный лидер и несомненный монополист – ТДСК. Причем, строит он преимущественно квартиры эконом-класса, совершенно не задирая на них цены. А жилье в городе все равно дорогое. Почему? В том числе и потому, что у нас в Томске не соблюдается градостроительный кодекс, согласно которому все расходы на проведение коммуникаций к территории строительства должен брать на себя город. Поскольку этого не делается, застройщик тратит свои собственные средства на проекты планировки и межевание, на проектирование и строительство инженерных коммуникаций. Что мы в итоге получаем? Подорожание жилья на 20–25%. Мы оплачиваем эти нарушения из собственного кармана. Надо сказать, что года два назад городские электросети взялись за выполнение обязательств согласно вышеупомянутому кодексу. Они сами проводят кабельные сети и строят трансформаторные подстанции, а с застройщика берут деньги только за технологическое подключение. Но ведь есть еще и Томскэнерго, и водоканал… Так что томичи по-прежнему сильно переплачивают за жильё.

• В то же время, власти подготовили программу «Стимулирование развития жилищного строительства в Томской области на 2011–2015 годы», где, в том числе, оговариваются и вопросы финансовой поддержки. Администрация Томской области планирует в 2011 году ввести в эксплуатацию 451,4 тысяч кв.м. жилья (почти как до кризиса), а в 2015 году уже в полтора раза больше  — 682,4 тысяч кв.м.

• В 2011 году на рынке будет наблюдаться дефицит жилья, так как задел квартир небольшой, многие застройщики были в простое. Возможно, к концу года предложения по жилью вновь появятся – выжившие в кризис компании постепенно начнут наращивать темпы строительства, особенно в секторе эконом-класса.

• По данным на 8 декабря, средняя стоимость первичного жилья в Томске – 36,15 тысяч рублей за кв.м., вторичного – 42,75, домов – 38,77 тысяч рублей. Цены на первичное жилье дороже всего в Советском районе – 38,73 тысячи рублей за кв.м., а на вторичное в Кировском – 48,47 тысяч рублей. Согласно статистике, вторичное жилье в последнее время, в отличие от новостроек, активно дорожает. Видимо, эта тенденция сохранится и в начале 2011 года.

• Новостройки дешевеют еще и потому, что в декабре покупателям дают праздничные скидки  — например, рождественские скидки ТДСК составляют 5–7%. И этими предложениями от разных компаний стоит воспользоваться, не дожидаясь следующего года.