ТОМСКИЕ ПОРТАЛЫБизнес|Красота и здоровье|Отдых, туризм|Город70Online Media - сайты и программы

Куплю квартиру: юридические нюансы

Рынок недвижимости на сегодняшний день очень активен. Риэлторских агентств в Томске на сегодняшний день более 300. Ежедневно регистрируются десятки сделок по купле-продаже жилья. Покупательская способность наших граждан растет, и не последнюю роль в этом играют банки, предоставляя займы и ипотечные программы.

Но при любом выборе способов покупки всегда есть и большой риск. Риск, как известно, заставляет предварительно семь раз подумать, прежде чем активно действовать. Постараемся разобраться, какие возможности на сегодняшний день есть у покупателя недвижимости, какие есть риски и способы их минимизировать. На что нужно обратить особое внимание при юридическом оформлении сделки?

Причины покупки недвижимости могут быть различными: кто-то расширяет имеющуюся жилплощадь, кто-то впервые приобретает свои долгожданные квадратные метры, кто-то вкладывает таким образом деньги (как известно, цены на недвижимость растут с космической скоростью). Причин много, как и способов покупки. Разберемся по-порядку.

 

ЧТО ПОКУПАЕМ?

Вторичное жилье

Один из самых традиционных способов. Несомненные плюсы такого варианта - это, во-первых, сравнительно низкие цены относительно новостроек в том же районе и с той же площадью.

Во-вторых, что немаловажно, это «товар, который можно пощупать руками»: вы покупаете конкретную квартиру у реальных владельцев.

Если есть необходимость быстро заехать в приобретенное жилье, то вторичное жилье в более выигрышном положении по сравнению с новостройками. Кирпичная новостройка, чаще всего, продается с черновой отделкой. И вам придется потратить немало времени и средств на приведение квартиры в «жилой» вид. В то время как, обычно, перед продажей вторичного жилья хозяева стараются сделать хотя бы косметический ремонт.

Самый главный риск при покупке жилья на вторичном рынке - это риск утраты права собственности на купленное жилье. Чтобы этого не произошло, необходимо безупречно оформить свои права на приобретаемый объект недвижимости. На что следует обратить внимание:

1. «Нехорошие квартиры»

Для того чтобы исключить возможность мошенничества со стороны продавца, очень внимательно проверяйте документы. Все наслышаны о случаях продажи одной и той же квартиры нескольким покупателям, либо по поддельным документам, либо от имени человека, который уже умер и т.д. Вариаций продажи «нехорошей квартиры» может быть множество.
Что должно Вас насторожить при обсуждении сделки? Настойчивое желание противоположной стороны завершить сделку как можно быстрее. При этом аферисты любят спекулировать чрезвычайными обстоятельствами: срочно нужны деньги на лечение, на возврат долга, на обучение и т.д. Обращайте внимание на цену, если она значительно ниже, чем другие подобные предложения - это сигнал быть на чеку (хотя «продавцы» опять-таки могут приводить вполне резонные доводы!). Стандартный метод квартирных мошенников - создать вокруг недвижимости ажиотаж, быстро провернуть сделку и скрыться с деньгами.

Второй момент, который должен насторожить: если от имени продавца выступает не собственник квартиры, а «доверенное лицо». Риск в этом случае в том, что достаточно сложно будет доказать передачу ваших денег продавцу.

Также, безусловно, не стоит доверять «независимым оценщикам», которых пригласила противоположная сторона.

Как себя обезопасить от подобного рода мошенников? Сделка купли-продажи - процесс серьезный и ответственный. Поэтому проводить его нужно предельно внимательно. Совершенно уместно при первой же встрече с собственником попросить предъявить паспорт. В его присутствии внимательно перелистайте страницы паспорта, занесите в записную книжку ключевые данные: серию, номер, где и когда выдан, дату и место рождения, наличие детей, регистрацию, сведения о браке. Если он спросит, для чего вы так дотошно во все вникаете, - ответьте, что будете в дальнейшем "пробивать" информацию через милицейские базы данных, а также через паспортное управление. Услышав подобные слова, аферист вряд ли продолжит общение с вами.

Еще одни документы, которые непременно нужно попросить у хозяина квартиры, это оригиналы (не копии!) свидетельства о праве собственности на данную жилплощадь. Также вы в праве запросить в Федеральной регистрационной службе выписку из Единого государственного реестра прав. Там есть графа «обременения», которая много может сказать о степени «чистоты» жилья. Со всех предъявленных оригиналов, а также с паспорта снимите копии, сообщив продавцу, что будете выполнять профессиональную экспертизу пакета документов по сделке (даже если это не так!) в юридической фирме. Услышав такую информацию, недобросовестные продавцы вряд ли захотят связываться с вами.

Окончательный расчет с владельцем недвижимости желательно производить только тогда, когда тот уже зарегистрировался на новом месте жительства. И, в любом случае, никогда не будет лишним обратиться за помощью к независимому юристу.

2. Несовершеннолетние собственники

В настоящее время несовершеннолетние граждане достаточно защищены законом. Без их разрешения, оформленного в Органах опеки и попечительства, родители не в праве продать или поменять квартиру.

Но было время, в частности с 1991 по 1994 года, когда закон не требовал в обязательном порядке включать детей в список собственников на жилье. В связи с этим, возникали и возникают периодически и сейчас определенные проблемы с правом несовершеннолетних собственников. Дело в том, что если на момент приватизации ребенок был прописан, но не включен в число собственников, у него есть право потребовать свою долю в этой квартире. Суд, как правило, признает требования детей законными, а сделки по купле/продаже таких квартир недействительными с выселением добросовестных покупателей. Поэтому совет о тщательной проверке документов на квартиру, самый актуальный и в этом случае. Узнать о том, были ли прописаны несовершеннолетние в покупаемой вами квартире можно все в той же выписке из Единого государственного реестра прав.

Если выясняется, что в приглянувшейся вам квартире был прописан, но не включен в число собственников ребенок, и кроме этой проблемы вас ничего не настораживает, то обезопасить себя от возможных судебных разбирательств можно. Для этого вам необходимо перед покупкой такой квартиры получить заявление от бывшего несовершеннолетнего собственника о том, что ему известно о нарушении его прав при приватизации жилого помещения, также известно о продаже данного помещения, и он не имеет ни к кому никаких материальных претензий по данному поводу. Если такое заявление он дать отказывается, то необходимо требовать от хозяев квартиры компенсировать ему законную долю в продаваемой квартире, с соответствующим оформлением документов. Если хозяева отказываются компенсировать право собственника, то все-таки лучше отказаться от этого варианта покупки.

Новостройка

Кажется, самый простой и приятный способ приобрести жилье - купить новостройку. Квартира новенькая, без «обременений» различными историями перехода прав, продаж, судебных разбирательств с наследниками. Еще одним плюсом покупки новостройки является то, что возможно внесение суммы частями в течение определенного срока, так как чаще всего договоры на покупку заключаются еще на стадии строительства. Но здесь же кроется и риск.

Причина риска в том, что приобретается то, чего еще нет - большинство новостроек продается еще на стадии строительства. Самой квартиры не существует еще ни физически, ни юридически. Новостройки в этом смысле - это "кот в мешке". Скорее всего, при покупке новостройки вам предложат подписать либо договор долевого участия в строительстве, либо "право требования" квартиры, когда она будет построена. Рекомендации в случае покупки новостройки таковы:

1. Покупайте через фирмы с солидным стажем работы и хорошей репутацией.

2. Повторимся: и в этом случае обращайте внимание на цену. Как известно, «бесплатный сыр только в мышеловке».

3. Для проверки правильности оформления документов в случае покупки новостройки особенно имеет смысл привлечь профессионалов. Те люди, которые работают в компании-продавце, могут быть сколь угодно квалифицированны, но они кровно заинтересованы в том, чтобы вы не заметили имеющихся дефектов. В этом смысле, специалист, нанятый вами в другой фирме, является хоть какой-то гарантией действительно независимой экспертизы предлагаемых документов.

Покупка доли

Если есть желание вложить средства в недвижимость, но средств на покупку отдельной жилплощади недостаточно, то можно приобрести долю в квартире (на юридическом языке - долю в праве). При покупке доли следует обратить внимание вот на какие моменты.

По закону продавец должен предложить сначала другим собственникам квартиры купить свою долю (правило преимущественной покупки в соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ). Для этого он направляет уведомление о продаже в письменной форме с указанием цены и других условий продажи (правильно это будет сделать по почте с требованием уведомления о вручении, чтобы получение было документально оформлено). Если другие собственники отказываются от приобретения выставленной на продажу доли, то оформляется заявление об отказе у нотариуса, либо в Росрегистрации. В том случае, если такое заявление не было оформлено, то по прошествии 30 дней со дня уведомления дольщиков, продавец в праве продать свою долю кому захочет. В случае, когда продавец нарушил правило, другой участник долевой собственности может в течение трех месяцев требовать перевода прав и обязанностей покупателя на него.

Так что в этом случае рекомендация одна: требуйте от продавца подтверждение того, что он не нарушил правила преимущественной покупки доли другими сособственниками. Таким подтверждением может быть их отказ от покупки доли или документальное доказательство, что другие coсобственники получили уведомление 30 дней назад.


КАК ПОКУПАЕМ?

Риэлторское агентство

Если вы решили купить недвижимость через риэлторское агентство, то факт, что обращаться нужно в солидное агентство с большим опытом и незапятнанной репутацией, думаю, понятен априори. На что еще нужно обратить внимание при обращении в агентство?
Начало сотрудничества обязательно должно быть закреплено договором. Каждое агентство составляет договор по своему усмотрению, а значит, с максимальной выгодой для себя. Соответственно, перед подписанием, с ним необходимо тщательнейшим образом ознакомиться и внести, при необходимости, корректировки. В договоре должны быть выдержаны следующие основные пункты:

1. Преамбула договора. Здесь определяются стороны договора. Это Исполнитель в лице агентства недвижимости и Заказчик в вашем лице. Со стороны Заказчика должны быть указаны ваше Ф.И.О., паспортные данные, место жительства. Агентство является юридическим лицом, и в соответствии с законодательством заключать договоры и принимать обязательства от имени данной фирмы может только его исполнительный орган, указанный в уставе (генеральный директор, директор или другой представитель риэлторской фирмы).
Не давайте своего согласия, чтобы договор от имени агентства подписывал риэлтор. Если возникают претензии со стороны Заказчика, недобросовестные агентства говорят, что данный агент уволился.

2. Предмет договора. В предмете договора указывается, что Исполнитель обязуется по согласованию с Заказчиком найти квартиру. Заказчик при выполнении Исполнителем своих обязательств должен будет оплатить гонорар в размере, предусмотренном договором.

3. Обязательства сторон. Обязательства должны быть прописаны максимально конкретно. От выполненных обязательств будет зависеть сумма гонорара, когда встанет вопрос о расчетах за проделанную работу.

В договоре указывайте ваши подробные требования к желаемой квартире. Здесь определяются как технические характеристики квартиры (количество комнат, площадь, этаж, тип дома), так и другие важные для вас параметры: район, состояние квартиры, наличие телефона. Если квартира формально соответствует требованиям в договоре, то обязательства агентства считаются выполненными, и вы обязаны оплатить его услуги. Если же квартира не соответствует требованиям, указанным в договоре, то агентство обязано продолжать поиск квартиры без какой-либо дополнительной оплаты.

При покупке жилья не лишней будет фиксация в договоре обязательства агентства о проверке "юридической чистоты" покупаемой квартиры.
Прописанными обязательствами заказчика могут быть: внесение гонорара, временный отказ на время действия договора с агентством от самостоятельных поисков подходящих вариантов, отказ от обращения в другие риэлторские агентства.

4. Ответственность сторон.

5. Срок действия договора. Лучше всего, если договор заключается на определенный срок (1 или 2 месяца). Если в течение указанного в договоре срока вы не получите желаемого результата, у вас должна быть возможность расторгнуть договор без финансовых последствий для вас.
Не подписывайте договор, в котором говорится, что договор действует, пока стороны не выполнят своих обязательств, а за досрочное расторжение договора предусмотрены штрафные санкции.

6. Цена риэлторских услуг. Чаще всего агентское вознаграждение определяется в процентном отношении к стоимости продаваемой квартиры. В самом начале сотрудничества с агентством выясните, какие услуги агентство обязано оказать за вознаграждение, а какие виды работ будут осуществляться за вашу дополнительную плату. После это вы можете решать, устраивает ли вас прописанная договорная цена данных услуг.

Плюсы работы с агентством заключаются в том, что вы практически освобождаетесь от всех забот, остается только ждать результата. Минус - это цена вопроса, работа с агентством - дорогое удовольствие.

Можно воспользоваться частичным консалтингом. Практически это значит, что сделку вы проводите самостоятельно, но, как человеку неискушенному, вам нужны советы специалиста, его помощь. В этом случае вы, конечно, сэкономите средства, но такая схема все же больше подходит для опытного клиента, а не для новичка.

Ипотека

Специалисты утверждают, что ипотечная сделка более надежна для покупателя, так как банк принимает участие в организации самой сделки, все документы тщательно проверяются. Это плюс. Минусом является, конечно, выплата процентов, в итоге образующих достаточно весомую, превосходящую стоимость квартиры сумму.

Следует учесть и тот факт, что процедура независимой оценки квартиры - целиком и полностью забота покупателя, он оплачивает и организовывает посещение квартиры специалистом из оценочной компании.

Последовательность событий такова:

• покупатель дает аванс,
• продавец предоставляет покупателю пакет документов для передачи в банк,
• готовится отчет об оценке (срочная оценка - от суток; обычно 3 дня),
• банк и страховая дают согласие, банк готовит договор купли-продажи (3 дня),
• подписание договора купли-продажи,
• регистрация,
• выдача свидетельств покупателю и денег продавцу.

 

ПРОЦЕДУРА ПОКУПКИ

Итак, вы определились с выбором недвижимости, решили, каким способом будете ее приобретать. Остались последние шаги в завершении сделки - заключение договора купли-продажи и регистрация его и права собственности в регистрационном органе.

Предварительный договор. Обычно сначала заключается предварительный договор. (его также называют авансовым соглашением, договором задатка, договором на покупку квартиры). Он не является обязательным, суть такого договора - дополнительная гарантия того, что сделка состоится.

Это своего рода генеральная репетиция перед совершением самой сделки. Как правило, условия, которые были оговорены в предварительном договоре, переносятся в основной договор купли-продажи.

Если квартира покупается через агентство, то договор заключается между покупателем и агентством, которое представляет интересы продавца и подписывает документ от его имени. Право риэлтора на заключение такого договора должно быть подтверждено доверенностью от продавца жилплощади. Если доверенности нет, а договор все же заключается, то он считается недействительным.

Если же квартира продается без посредников, то заключается двусторонний договор между двумя частными лицами - продавцом и покупателем, и подписывается каждым из них. В этом случае никакой доверенности не требуется.

В договоре обязательно указывается:

  • адрес продаваемой недвижимости;
  • цена;
  • срок заключения основного договора купли-продажи;
  • физическое освобождение квартиры - срок, в который продавец жилья обязан после регистрации договора купли-продажи вывезти все вещи и передать ключи от квартиры новым хозяевам;
  • юридическое освобождение - срок, в который все зарегистрированные в проданной квартире люди обязаны "прописаться" по новому месту жительства (либо сняться с регистрационного учета из продаваемой квартиры);
  • прописывается сумма вносимого аванса по договору и сроки его выплаты.

Договор составляется в двух экземплярах, один из которых остается у покупателя, второй отдается продавцу. Нотариального заверения обычно не требуется, но в случае, если покупатель на этом настаивает, такой вариант возможен.

Разница аванса и задатка. Внесение аванса - ответственный этап в совершении сделки. До внесения определенной суммы денег от сделки еще можно отказаться. После без финансовых потерь, скорее всего, не обойтись.

Предварительный платеж за квартиру может вноситься либо в виде аванса, либо в виде задатка. Это далеко не синонимы, есть существенная разница между этими понятиями.
Если вносится аванс, то по закону он должен быть возвращен покупателю в любом случае, если сделка не состоялась. Продавец должен будет вернуть всю полученную сумму плюс проценты за пользование чужими денежными средствами. Это при условии, если в договоре не предусмотрено что-то иное в виде штрафных санкций.

Когда оговаривается задаток, то, если покупатель отказывается от сделки, он теряет деньги. Если сделка не состоится по вине продавца, он обязан возместить внесенную покупателем сумму в двойном размере (ст. 381 ГК РФ).

Если никто не виноват, но обязанности исполнить невозможно, то есть возникли форс-мажорные обстоятельства, к примеру, стихийное бедствие, пожар или смерть одного из участников сделки, тогда продавец отдает задаток покупателю без штрафов. Если же стороны договорились расторгнуть сделку по обоюдному согласию, то продавец также возвращает покупателю сумму задатка.

Договор купли-продажи. Возможно заключение договора купли-продажи как в простой письменной, так и в письменной нотариальной форме.
По договору купли-продажи, продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. Недвижимость должна быть четко определена, т.е. должны быть указанны данные, позволяющие точно установить продаваемое жилье. Обязательно указывается цена. Если эти условия не будут выполнены, то договор будет считаться незаключенным.

При передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем составляется передаточный акт в простой письменной форме. На основании правоустанавливающих документов собственник недвижимого имущества должен собрать весь необходимый для заключения договора пакет документов. В пакет документов входят:

  • справка, выданная Бюро технической инвентаризации, об оценочной стоимости объекта - форма 11а, со сроком действия 1 месяц (для заключения договора в нотариальной форме); 
  • поэтажный план, со сроком действия 1 год (выдается БТИ); 
  • экспликация, со сроком действия 1 год (выдается БТИ); 
  • выписка из домовой книги, со сроком действия 1 месяц (выдается паспортным столом РЭУ); 
  • копия финансово-лицевого счета, со сроком действия 1 месяц (выдается бухгалтерией РЭУ, только для нотариальной формы);

В случае, если в квартире на момент ее отчуждения проживают или являются собственниками несовершеннолетние, недееспособные, ограничено дееспособные, то в обязательном порядке необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства.

 

НОВОСЕЛЬЕ

Вот и все, все юридические перипетии позади. Вы - счастливый обладатель недвижимости. Процесс выбора, покупки жилья очень кропотливый, затратный не только финансово, но и эмоционально. В СМИ много можно услышать «страшных историй» о потере собственности и денег. Но, если к делу приобретения жилья подойти серьезно, очень внимательно, обязательно консультируясь со специалистами, то все преодолимо. И вот вы уже с интересом будете ходить по магазинам, выбирая предметы интерьера для своего «гнездышка». Не забудьте первой запустить в новую квартиру кошку.

Лидия СОЛОВЦОВА

Материалы по теме:
Недвижимость: ипотечные кредиты. Условия и последствия 



4 Мая 2008

Написать комментарий

Уважаемые пользователи. В связи с тем, что в последнее время наш сайт подвергся массированному нашествию спамеров, мы вынуждены запретить комментирование для незарегистрированных пользователей. Мы понимаем, что это делает комментирование неудобным, и работаем над тем, чтобы максимально упростить процесс регистрации.

Надеемся на вашу поддержку.

Регистрация | Вход для зарегистрированных пользователей

Просмотров: 6078 Рейтинг: +125.99 авторизоваться
Рубрики статей