ТОМСКИЕ ПОРТАЛЫБизнес|Красота и здоровье|Отдых, туризм|Город70Online Media - сайты и программы

Рынок недвижимости в Томске. Часть 2 – «Давайте жить красиво».

Сегодня потребительские свойства недвижимости выходят на первый план. Красивый дом, уютный зеленый двор, фонари, скамейки и детские площадки – теперь это запросы номер один. Люди также хотят работать в удобных современных офисах, и готовы платить за это. О том, как развивается рынок недвижимости Томска, нам рассказывает создатель и генеральный директор одного из крупнейших томских агентств недвижимости Вадим Алатарцев.

- Вадим Васильевич, ваше агентство было создано шестнадцать с половиной лет назад. Что представлял собою рынок недвижимости в Томске тогда?

- Я занимаюсь недвижимостью с 1991 года. Как такового, рынка недвижимости в Томске в то время и не было. А вот когда был принят закон о приватизации жилья, когда были объявлены первые аукционы по продаже муниципальных объектов, тогда и начал этот рынок формироваться и наполняться. К 1996 году, когда более половины квартир стали приватизированными, рынок был уже вполне сформирован.

- Насколько активнее стал рынок сейчас, нежели, скажем, десять лет назад? Насколько больше совершается сделок? Как часто население обращается теперь в агентства недвижимости?

- Десять лет назад – это был 2002 год. Чем он характеризовался? Все уже отошли от кризиса 1998 года, цены вернулись на докризисный уровень, и именно в этом году строительные организации поняли, что они уже не успевают удовлетворять спрос. Вот тогда-то у нас в Томске и начали массово строиться дома. До этого времени их, конечно, тоже строили, но не так много.

Хотя в то время было меньше агентств, и квартир было меньше, тем не менее, я бы не сказал, что за прошедшие десять лет что-то изменилось кардинальным образом. Но что касается клиентов, сейчас они уже перестали говорить, что сами все сделают, такого больше нет.

Что еще важно? Раньше люди покупали квартиры, рассчитываясь сразу же. Они продавали свою квартиру, и у них были скоплены средства на доплату. Но именно десять лет назад стали происходить перемены - появились первые ипотечные сделки. Теперь уже более половины сделок совершаются с использованием ипотечного кредита. В связи с этим заметно увеличилось количество людей, которые могут позволить себе купить квартиру. Теперь и у нас, как и на Западе, доступность квартиры часто определяется не ее ценой, а тем, сколько нужно платить в месяц.

Схема такая: к примеру, клиент покупает квартиру в ипотеку, внося первоначальный взнос в 30%, а дальше рассчитывается за нее ежемесячно. И вот как только этот платеж становится меньше, чем арендная ставка за квартиру, так сразу же люди задумываются о том, что хватит снимать жилье, нужно обзаводиться своим. А вот если этот банковский платеж больше, чем плата за квартиру, это значит, что на дворе кризис и покупать жилье не будут.

- Что касается кризисных моментов: как рынок недвижимости пережил последний кризис? Снизилась ли цена на жилье?

- Да, цена снизилась в эти два года. Но на строительном рынке это привело к тому, что мало кто из компаний строил жилье – нерентабельно было это делать. И теперь еще процесс этот продолжается. Разве что ТДСК по-прежнему активно строит.

Кризис дал свои полезные уроки. Строители поняли, что черновая отделка – это теперь уже не такой востребованный вариант, что население лучше покупает готовое жилье. В элитном сегменте «полуфабрикат» - это и сейчас норма. Но «средний уровень» и «эконом» теперь уже точно нужно сдавать с отделкой.

Кризис показал, как нужно сегментировать рынок недвижимости. Нет смысла формировать торговые площади в некотором отдалении от оживленных мест – лучше открыть здесь химчистку или прачечную, или офис нотариуса. Не нужно совмещать офисные и торговые площади: супермаркет должен быть отдельно, и не надо занимать второй этаж под офисы. Это должен быть красивый современный магазин без каких-то там лестниц сбоку и занятых сотрудниками мест на автостоянке. Нужно правильно просчитывать целевое назначение места, и тогда оно будет ликвидным - кризис дал это понять.

- А что с ипотекой, есть ли тенденция к снижению процентов? Все-таки слишком уж они велики…

- Ипотека – это не зло, как принято у нас рассуждать. Это дорогая, но все же возможность приобрести жилье. Можно, конечно, копить 15-20 лет, но это психологически очень трудно, ведь человеку проще отдавать долг, чем копить средства.

Что касается процентов: давайте посмотрим, какова у нас ежегодная инфляция – официально считается, что 6-7%, в реальности же существенно выше. Это значит, что процент за кредит уж никак не может быть меньше.

В то же время, при нашей инфляции брать жилье в ипотеку все-таки достаточно выгодно. Вот, к примеру, в 2007 году в элитном доме, который строился в центре города, квадратный метр стоил 30-40 тысяч, а сейчас – уже 60-80 тысяч. А выплаты по ипотеке остались прежними.

Вот что точно могло бы изменить ситуацию, в том числе и с ипотечными процентами, - это развитый рынок арендного жилья. В Томске граждан, которые сдают квартиры и на это живут, очень мало.  Из 150 тысяч квартир в Томске сдается в лучшем случае 300-400, но это ничтожно мало. Сравним такое положение дел с ситуацией на Западе, где подавляющее большинство людей живет в прекрасном арендованном жилье по долгосрочным договорам за очень небольшую плату.

- Но Томск – это же студенческий город, неужели никто из предпринимателей не пытался построить жилье именно с целью его последующей сдачи?  Между прочим, в прошлые века в Томске было хорошо развито это направление, и оно называлось весьма символично – к примеру, «Доходные дома Осипова»…

- Первые попытки уже зафиксированы – ТДСК недавно сдал в эксплуатацию именно такой дом. И они очень сильно опасались за то, как у них пойдут дела, вдруг народ не станет снимать квартиры. А вышло так, что это съемное жилье было разобрано буквально «на ура»! Это ведь не тесные комнатушечки в частном секторе с клопами и тараканами, это достойное современное жилье.

- И все-таки купить квартиру - это очень дорого, иной раз просто неоправданно дорого. Почему так происходит?

- Есть спрос, есть ипотека – здесь действуют законы рынка. Но есть и другая сторона медали. Например, у нас очень сложно получить разрешительную документацию на строительство, этот процесс тянется годами. Компания берет кредит в банке, но не может построить дом за один год, потому что за это время невозможно пройти все экспертизы, собрать все документы. Дом строится 2-3 года, компания все это время платит проценты по кредиту, и эти издержки ложатся на плечи покупателей. И с кредитным обеспечением есть проблемы, кредит взять сложно, проценты компания платит большие.

Тем не менее, строить надо, так как у нас в стране пока еще большой недостаток жилья. К примеру, на Западе на одного человека приходится в среднем по 70 кв.м жилья, у нас же 12-15 квадратов. То есть, у них на семью – огромный дом, а у нас – старая «хрущевка».

Новые дома в Томске нужны, по большей части, для самих томичей, которые хотели бы улучшить свои жилищные условия, а не для вновь прибывших граждан, так как прирост населения у нас совсем не большой. Для того чтобы обеспечить квартирами приезжающих в Томск, нужно ежегодно строить всего лишь 2 дома среднего размера.

- Но строят-то прямо целыми микрорайонами! Складывается такое впечатление, что количество жилой недвижимости в Томске растет небывалыми темпами…

- В Томске действительно строят много, тут мы на хорошем счету. Зато большая доля уже имеющегося томского жилья стареет, приходит в негодность. Томск застроен пятиэтажками, которые  подошли к пределу своего срока годности – ведь их возводили в 60-х годах. По идее, их нужно расселять и сносить. Это имеет отношение, в первую очередь, к панельным домам, которых в Томске немало. Обветшавший жилой фонд подлежит санации, но у нас с этим вопросом все очень плохо обстоит, даже самые древние «деревяшки» еще не расселили.

- Честно говоря, даже предположить трудно, когда все это будут расселять, что будут предлагать взамен… Вообще же, что касается покупателей, которые хотят приобрести новое жилье – что они сейчас предпочитают?

- Люди хотят жить в красивых и ухоженных домах. Чаще всего они намерены сразу же заселиться в дом, потому что жить им на время отделки квартиры негде.

Вот в чем и заключается феномен ТДСК – они, во-первых, стали продавать квартиры с отделкой, во-вторых, планировать целые микрорайоны с инфраструктурой, в-третьих, у них в каждом доме сразу же есть управляющая компания. Стеклопакеты во всех квартирах, одинаковое остекление лоджий, дома покрашены в приятные жизнерадостные цвета… Вообще, надо сказать, ТДСК играет особую, очень существенную роль в развитии рынка недвижимости Томска. Вплоть до того, что именно они изменили спрос и цены на томские квартиры. Кирпичный дом – это хорошо, зато панельные дома ТДСК очень красивы и удобны, и квартиры в них готовы покупать в больших количествах.

Итак, населению теперь нужны современные дома с красивой архитектурой, нужны газоны, скамейки, фонарики, детские площадки… Требования населения возросли, это является важным фактором. И строительные компании теперь уже тоже начинают понимать: чтобы продать, нужно сначала сделать красиво. Правда, в Томске с этим дела обстоят не очень хорошо. А, например, в Бийске и Барнауле намного лучше.

Та же тенденция наблюдается и в вопросе продажи загородной недвижимости. Теперь людям требуется не просто хороший добротный коттедж, им нужно, чтобы все вокруг было чисто, красиво и хорошо организовано. Поэтому покупатели предпочитают заплатить больше (кстати, далеко не всегда больше), но купить коттедж в поселке «Снегири», а не на Степановке рядом с грязной дорогой и соседом-алкоголиком. Будущее за хорошо организованными поселками, а не за самостроем.

Коттеджи активно покупаются и продаются, а вот такой сегмент рынка как «дачный поселок» у нас совершенно не развит.

Интересует покупателя весьма интересное, новое для Томска предложение, как таун-хаус, хотя зданий подобного типа у нас еще практически нет.

- А как у нас дела обстоят с торговой площадью?

- Мы попадаем в такую неудобную категорию городов, которые не слишком маленькие уже, но и не такие большие. Есть и привлекательные моменты: по уровню зарплаты мы занимаем 2 место по СФО, впереди только Красноярский край – то есть, мы совсем не бедная область. Однако к нам до сих пор не идут крупные федеральные торговые сети, разве что «Метро» появилось. Когда федералы думают, где им построить новый гипермаркет, они приходят к выводу, что лучше уж иметь десятый магазин в Новосибирске, чем первый в Томске. Мало у нас потребителей, поэтому мы остаемся без специализированной и современной торговой площади.  

- Да уж, вот и «Икеа» все идет, идет к нам, но никак не дойдет…

- Федеральные сети к нам в итоге придут, но в том случае, если власти будут проводить правильную политику – например, привлекать крупных инвесторов, которые построят современные торговые площади, за счет льгот.

Еще одна отличительная особенность Томска – мы сохранили историческую ценность города. В центре у нас красивые дома, уютные улочки, гулять приятно, есть, что показать туристам, но… Где тут строить новые современные магазины?

Не повезло нам и со спальными районами. Во многих городах, например, в Новосибирске, эти дома изначально были спроектированы с нежилыми помещениями на первом этаже. В таких микрорайонах инфраструктура развивается активно, располагается со всеми удобствами, и внешний вид домов не портится. А вы посмотрите, что у нас! На Каштаке на огромный микрорайон был запроектирован один крупный продуктовый магазин. Вопрос – где располагаться магазинчикам, парикмахерским, фирмочкам, если в городе острый недостаток коммерческой недвижимости? Получается, что за не очень хорошее помещение люди вынуждены платить высокую арендную плату – выбора-то нет. Добрая часть прибыли на это уходит. И это в конечном итоге влияет на развитие малого бизнеса.

- А что с офисной недвижимостью?

- Здесь все более-менее сбалансировано. Ситуация такова: у нас не хватает современных специализированных офисных зданий и у нас много помещений достаточно изношенных.  Но эти старые помещения при желании можно отремонтировать – то есть, потенциал есть.

А вот производственных помещений в Томске избыток – складских, промышленных объектов. Эта недвижимость часто простаивает, ставки аренды на нее небольшие. Строить такой тип недвижимости в Томске нет необходимости – достаточно свободной площади.

Вот каков итог: аренда торговой недвижимости в Томске дорогая, офисной – приемлемая, производственной – низкая.

- Любопытно, Томск и Северск – это два совершенно обособленных рынка недвижимости? Появляются ли хоть какие-то признаки объединения? Вроде, Северск грозятся открыть…

- Если бы наши города разделял только КПП! Но есть еще все эти пробки и переезды… Северск рядом, а добраться до него не так просто.

Конечно, это обособленный рынок недвижимости. Если томич решит купить квартиру в Северске, он ее даже посмотреть не сможет. И северчане, в свою очередь, не могут купить квартиру в Томске. В Северске цены на кв.м дешевле на 20-30%, и если семья продаст свое жилье, им на томскую квартиру денег не хватит.

Вообще, объединение с Северском было бы очень и очень желательным, потому что это позволило бы нам приблизиться к статусу «миллионника», а таких городов в России не так уж и много.  Им особое внимание, в том числе со стороны бизнеса, и все возможности для развития.

- Способна ли Томская технико-внедренческая зона как-то изменить рынок недвижимости – возможно, здесь за эти годы построят офисные здания, оборудованные по последнему слову техники, новые микрорайоны с повышенной комфортностью проживания…

- ТВЗ для томского рынка недвижимости – это капля в море. Другое дело, что благодаря ее появлению в Томске построили новую дорожную развязку. Вы не представляете, насколько эта дорога повлияла на рынок недвижимости! Прошел лишь год, но все, что идет от Суворова в сторону Иркутского тракта теперь намного больше востребовано. Сюда доехать проще, чем до Каштака. Теперь, наконец, стало выгодно застраивать территории, которые есть в конце Иркутского тракта – здесь не нужно ничего сносить, не надо никого расселять, а добираться сюда теперь удобно.

Востребованы квартиры в микрорайоне «Зеленые горки» - он находится здесь же, возле Клюева – их очень хорошо покупают, и это опять-таки из-за транспортного вопроса.

Оживилась жизнь и в Академгородке, который был аппендицитом и тупиком, теперь там тоже стали покупать квартиры – место-то, в принципе, идеальное - удобное, тихое, все под рукой.  

Ровно такую же важнейшую роль сыграет и строительство Пушкинской развязки, станет легко добираться до Каштака, до начала и середины Иркутского тракта.

- В Томске активно стали строить высотные дома. Существуют ли опасения у народа на предмет верхних этажей или их уже начали покупать?

- Да, эти квартиры хорошо покупаются. Дома специально спроектированы, лифты есть, да и крупных землетрясений у нас не бывает – чего бояться? Хочу сказать, что если эти дома будут удобны и красивы, с интересной архитектурой и инфраструктурой, люди будут охотно здесь селиться. Более того, среди покупателей есть люди, которые хотели бы жить именно в высотном доме, в том числе и потому, что там нет такой суеты, к тому же великолепный вид из окна.

- Ну вот, снова речь о красоте! Что ж, пожелаем Томску успешного строительства, а томичам – жить в красивых и уютных домах, под стать нашему чудесному городу.

 

Алла Ивонина



17 Мая 2012

Написать комментарий

Уважаемые пользователи. В связи с тем, что в последнее время наш сайт подвергся массированному нашествию спамеров, мы вынуждены запретить комментирование для незарегистрированных пользователей. Мы понимаем, что это делает комментирование неудобным, и работаем над тем, чтобы максимально упростить процесс регистрации.

Надеемся на вашу поддержку.

Регистрация | Вход для зарегистрированных пользователей

Просмотров: 3453 Рейтинг: 0 авторизоваться
Рубрики статей