Как сообщает Томскстат, стоимость квадратного метра жилья в 2012 году в Томской области увеличилась на 8,9% на первичном рынке (до 41,3 тысяч рублей) и на 5,8% на вторичном (до 44,5 тысячи рублей). Хотя реальные цифры, по мнению знающих людей, все же заметно выше. Что ждет нас в 2013 году?
Будет ли рост цен на недвижимость продолжаться? С каждым годом жилья в Томске строится все больше (исключая годы кризиса), однако оно вовсе не становится более доступным – почему так происходит? Как говорится, сколько людей, столько и мнений. И у директора агентства недвижимости «Орион» Елены Шнейдер также есть свое, особое мнение на этот счет.
- Елена Михайловна, реально ли в принципе предсказать, как будет изменяться цена на квартиры в Томске в 2013 году? От каких факторов зависит этот процесс?
- Я считаю, что предсказать, сколько будет стоить жилье в Томске в 2013 году, невозможно по той причине, что мы не знаем, что же будет происходить в этот период в мире и у нас в стране. Мы ведь с вами не в Германии живем, где созданы особые условия для владельцев недвижимости. Даже если твой предок купил жилье в далеком XVII веке, оно будет всегда принадлежать тебе и твоей семье. Фасад здания, цвет, вход, придомовая территория – все это решают владельцы, нынешняя власть не может заставить их что-то изменить. А к новым постройкам уже другие требования, но они оправданы и тоже не меняются ежегодно. Мы же с вами никогда не сможем спрогнозировать, какие новшества будут в нашем законодательстве.
Что касается Томска, у нас сложились особые условия на рынке строительства жилья – в нашем городе есть один основной застройщик. Остальные немногочисленные компании строят по 1–2 дома, а главный застройщик – по 15 домов. И пока он основной и главный, он и диктует цены, имеет возможность повышать их несколько раз в год, исходя из нужд своей компании – в марте, в июле или в декабре.
У него и карты в руках, а помимо прочего, еще и безоговорочная поддержка властей. Все сертификаты городские, областные, федеральные, то есть, для молодых семей, для молодых ученых, для бюджетников перенаправлены, главным образом, в ТДСК. Вот недавно был конкретный случай: женщина пришла в ТДСК с сертификатом по субсидированию процентной ставки и услышала, что выбранная ею квартира стоит для покупателей за наличный расчет 2.400 тысяч рублей, а для обладателей подобного сертификата – 2.650 тысяч рублей. Как такое возможно?! Женщина в итоге просто порвала свой сертификат, сделав вывод, что все, что дало ей государство – эти 300 тысяч, у нее тут же и норовят отобрать. В итоге она купила себе квартиру на вторичном рынке за выгодную цену без всякого сертификата. Почему же у нас в регионе власти решили реализовать социальные программы именно таким образом, не учитывая мнения и потребности населения?
В других регионах под эти сертификаты попадает любой тип жилья, в том числе вторичного: хочешь – покупай малосемейку, гостинку, деревянный дом. И многие, конечно же, решили свой квартирный вопрос за вполне приемлемые для молодых семей суммы. У нас же в Томской области жесткие условия: это непременно должна быть квартира в новом доме со свидетельством. И основной фонд таких квартир именно в ТДСК, то есть, у людей просто нет выбора.
Если бы в Томске существовали такие же условия – покупка с помощью сертификатов любого жилья на выбор, это помогло бы всем застройщикам Томска выровнять ситуацию внутри своих компаний, и это определенно сдержало бы рост цен на жилье.
- Говорят, что скоро в Томскую область зайдет новый крупный застройщик, который создаст конкуренцию на рынке недвижимости. Это правда?
- Ничего конкретного по этому поводу я сказать не могу. Конечно, теоретически этот вариант вполне возможен, потому что крупные застройщики охотно начали бы строить в регионах. Но почему они к нам не идут? Потому что у нас очень тяжело решается вопрос выделения участков под строительство. В общем-то, нам чужих игроков и не надо, можно было бы, при желании, уровнять условия для уже имеющихся местных компаний.
- Свой «домик в деревне», свой отдельный небольшой коттедж с участком — мечта многих томских семей. Растет ли спрос на подобный тип недвижимости? Растет ли, соответственно, цена на него?
- В Томске нет разнообразия таких предложений для населения, по большей части это коттеджи по заоблачной цене в 5,5 миллионов рублей. Но кто их купит? У людей нет такой возможности. Многие мечтали бы построить дом сами, без всяких дорогостоящих излишеств, получив участок и поддержку от местных властей. Или купить дом по цене своей квартиры.
Но у нас с малоэтажным жильем тоже весьма интересная ситуация. Вообще-то, предусмотрена федеральная поддержка для таких поселков по части проведения коммуникаций, электричества, дорог – это позволило бы существенно снизить затраты застройщика и, соответственно, рыночные цены. Но опять-таки эти бонусы достаются лишь некоторым участникам рынка строительства малоэтажного жилья. Это лишь несколько крупных компаний. И что мы в итоге видим? Строятся дороги, дамбы (например, за мостом), и на отсыпку их уходят бесконечные миллионы рублей. Но нужна ли эта дорога населению нашего города, перспективна ли она и для кого вообще строится?
У наших соседей по области существуют местные социальные программы, по которым отдельный коттедж может получить и учитель, и врач. А что сделано для наших бюджетников?
В наше время дом в 80–100 квадратов, то есть, коробку, вполне можно построить за 1 миллион рублей! И даже если отделать ее, все равно это будет дешевле двухкомнатной квартиры. Огромное количество томских семей хотело бы жить в таких домах, хотело бы строить их. Но основная сумма у людей уходит вовсе не на строительство дома, а на покупку земли и проведение коммуникаций за свой счет. Судите сами, земля стоит по 500–600 тысяч рублей — в поле, где нет подъездной дороги, воды, света. Откуда такие цены?
С помощью программы доступного малоэтажного строительства вполне можно было бы решить проблему жилья для среднего класса – это для него самый предпочтительный вариант, определенно был бы большой спрос. Это можно было бы сделать, если бы власти нарезали участки, подводили коммуникации и раздавали эту уже подготовленную землю своим жителям под самостоятельное строительство. На предприятиях давали бы ссуды под минимальный процент. Конечно, при этом должен быть стимул для предприятий и контроль при распределении участков. Вот это и было бы решение жилищных проблем.
Что касается избирательного подхода к застройщикам, это, конечно, имеет отношение не только к малоэтажному строительству. Действует принцип «одним — всё, другим — ничего». Одним предоставляется возможность застраивать участки, пользуясь очень привлекательными льготами, другим приходится подключаться к электрической сети, к канализации за собственные деньги. Вот, к примеру, «Демос» строил на пер. Нижнем, и ему не разрешили подключиться к канализации Советского района. И эта организация вынуждена была тянуть канализацию с Академгородка. Тянула, тянула, и в итоге разорилась. В общем-то, типичная для нас ситуация.
Главное, что все это в итоге отражается в ценах на квартиры, ведь в них заложены все издержки застройщика.
- Согласно прогнозу социально-экономического развития Томской области в 2013–2015 годах, в 2015 году у нас будет сдано 682,4 тысяч кв.м. жилья. В 2012 году ввели в эксплуатацию 489,7 тысяч кв. метров жилья, что на 7% больше, чем в 2011 году. У нас что, такие высокие потребности в жилье?
- Да, у нас очень высокие потребности в жилье. В Томске сегодня на одного жителя города приходится 18 кв.м жилплощади, и этого мало. У нас существует большой дефицит жилья и небольшое предложение, потому и цены высокие. А главное – у томичей есть потребность в ДОСТУПНОМ современном жилье, которого в нашем городе просто нет. И поэтому томичи, которые имеют возможность купить только недорогую квартиру, порой попадают в весьма неприятные ситуации.
Вот сейчас, к примеру, у нас в Томске бум по незаконному строительству малоэтажных домов и переделок квартир на 1 этажах. Осуществляют все это не компании, а обычные частники, которые увидели выгодную для себя лазейку в законе. Более того, эти дома фактически подлежат сносу, потому что это незаконное строительство. Такие гостинки есть на Завокзальной, на Салтыкова-Щедрина, на Усть-Киргизке. Частнику хорошо – он построил дом, продал 20 квартир, получил прибыль – и поминай, как звали. Разбирательства с законом – это теперь дело самих жильцов.
Отдельный вопрос – это соблюдение социальных норм при строительстве микрорайонов, которые раньше действовали, а сейчас нет. Микрорайон с десятью высотками – и всего лишь один небольшой садик. Почему дано разрешение на строительство такого микрорайона? Куда родители должны водить своих детей? Почему опять никто о людях не думает?
Разве они пригодны для жизни, эти густонаселенные микрорайоны, в которых практически нет парковок, в которых все тротуары заставлены машинами, и людям просто негде ходить. Как можно разрешить строить огромный дом практически впритык к дороге (например, на Сибирской-Комсомольском) – ведь таким образом заведомо создаются аварийные ситуации, и потом, здесь уже никогда эту дорогу не расширить. То есть, сейчас мы разрешаем, через пять лет мы схватимся за голову.
- Любопытно, это только у нас такая неоднозначная ситуация со строительством жилья и ценами на квартиры? Что происходит в соседних регионах? К примеру, в Новосибирске цены растут так же быстро, как у нас?
- Нет, далеко не такими темпами. Даже сами новосибирцы говорят, что в шоке от наших цен. Вот, например, в разы поднялись цены на квартиры в кирпичных домах в центре Томска, построенных лет пять назад – по той причине, что сильно сократилось строительство кирпичных домов в центральных районах города. А жить хочется в центре. Однокомнатная квартира в центре Томска сейчас стоит 3–4 миллиона рублей.
- Какие новые варианты жилья появляются в Томске, в чем их плюсы и минусы, какова цена? Поговорим, например, о таунхаусах…
- С таунхаусами ситуация непростая. Такого типа жилья в Томске совсем немного, а то, что есть, по большей части не соответствует требованиям покупателей. Цены на этот вариант нередко бывают сильно завышены. А удобства и комфорт сведены к минимуму.
Есть таунхаусы в Академгородке, они стоят в среднем 5.500 тысяч рублей, то есть, по 60 тысяч рублей за 1 кв.м. Это очень дорого, но удобно ли? Соответствуют ли условия проживания столь высоким ценам? Например, жильцы жалуются на то, что здесь очень неудобные планировки, маленькие земельные участки.
- Это, по меньшей мере, странно, ведь коли уж квартиры так дорого стоят и их трудно сбывать, почему бы не позаботиться о дополнительном стимуле для покупателя — комфортных современных планировках?
- Я думаю, что строителям это просто не выгодно. С одной стороны, должен быть фасад, согласованный с «архитектурой», а с другой стороны, эти издержки нужно как-то погасить, то есть, они должны перейти к непосредственному покупателю квартиры. Вот и получается, что в двухкомнатной квартире может быть 3 лоджии, а комнаты по 12 метров. А общая площадь квартиры — 64 метра. В итоге покупатель платит за 64 метра, а живет всего лишь в 30 метрах.
- Будет ли, на Ваш взгляд, повышаться процент участия населения в ипотеке, растет ли он сейчас?
- Безусловно, растет. За наличный расчет у нас покупают квартиры всего лишь в 20% случаев, 80% — в ипотеку. Средний процент по ипотеке сейчас – 14,5. Минимальный процент – 11 (но не для всех, на определенных условиях), в целом же ипотека доходит до 16%.
- Каким в идеале должен быть этот процент, чтобы огромная масса потенциальных покупателей решилась на покупку жилья?
- Я считаю, что не больше 9%, тогда население еще может позволить себе покупку квартиры. Это вовсе не теоретические расчеты, были и реальные примеры низкого процента по ипотеке. Например, в 2010 году ипотеку можно было взять по 9% и даже по 8,5%, причем, сразу во многих банках. И вот тогда рынок жилья пришел в движение, люди начали охотно покупать квартиры. Однако банки в итоге повысили этот процент.
- Строятся ли в городе коммерческая недвижимость, новые современные офисные центры?
- Да, примеры есть, но весьма немногочисленные. Офисы должны находиться в центре, но у нас негде там строить. Там одно расселение стоит уже около 100 тысяч рублей за метр, так сколько тогда в итоге должен стоить новый офис?
Сложно у нас с офисными помещениями. В Томске традиционно коммерческая недвижимость формируется на основе бывших производственных помещений – складов, заводских корпусов.
- Говорят, что Томск входит в пятерку городов, где недвижимость — лучшая инвестиция. Имеется в виду тот факт, о котором мы сегодня уже говорили – то, что стоимость жилья в нашем городе растет быстрее по сравнению с другими регионами. Так стоит ли вкладывать средства в квартиры?
- Я считаю, что жилье перестало быть хорошим объектом для инвестиций, и я не советую вкладывать деньги в какие-то дополнительные квартиры. В перспективе — скорое повышение налогов на недвижимость. Если сейчас ты платил за квартиру 5 тысяч, то, возможно, будешь платить уже в 3 раза больше. Соответственно, ее трудно будет сдавать или придерживать для дальнейшей продажи. Время, когда квартиры надежно сохраняли капитал, увы, прошло.
И в конце нашей беседы мне хотелось бы еще раз сказать о самом важном и самом главном. Стоимость квартир, доступность жилья – это факторы, которые очень многим обусловлены. Они не формируются в короткий срок, они закладываются заранее неверной или, наоборот, правильной политикой властей. Они могут зависеть от чьих-то недальновидных решений, от желания какого-либо чиновника положить деньги в свой карман. И возводятся микрорайоны без всяких условий для жизни, а у простого человека по-прежнему нет возможности построить свой дом. На словах, в отчетах все красиво, а на деле с каждым годом жилье все больше дорожает. Вот когда закончится эта фальсификация, когда власти наконец-то начнут думать о томичах, тогда и будет у нас доступное для всех жилье.
Беседовала Алла Ивонина